逾期交房与逾期付款交叉违约问题分析

逾期交房与逾期付款交叉违约问题分析

（作者：张志胜，北京律师，13911920598）

一、基本案情

2004年3月，香港某知名电子器件有限公司（下称电子公司）与北京某投资有限公司（下称投资公司）签订借款协议：电子公司向投资公司借款1500万美元，借款期限自2004年3月5日至2004年7月4日；电子公司以其在北京某知名写字楼项目投资收益作为抵押，并且由电子公司的控股子公司北京某达房地产有限公司（下称房产公司）与投资公司签订购买该写字楼部分房间的房屋买卖合同，约定：电子公司逾期不偿还债务，该房屋买卖合同项下的房屋所有权归投资公司所有，但是，投资公司得支付除借款之外的购房余款5833000美元，付款时间为入住通知书送达之日起30天，交房日期为2005年1月25日前。该房屋买卖合同于2004年5月20日完成了商品房预售登记。2004年9月，电子公司与投资公司协商还款事宜，并对房屋买卖合同履行问题进一步磋商：房产公司向投资公司签发入住通知书时一并完成房屋交付；过户登记手续需在2005年1月25日前办理。2005年3月，投资公司以商品房预售合同纠纷为由将电子公司、房产公司告上法庭，要求电子公司、房产公司交付房屋并支付违约金。法院判决支持其要求交付房屋的主张，驳回其他诉讼请求。判决生效后，房产公司交付了房屋，投资公司支付了余款。2005年8月，投资公司将房产公司告上法庭，要求房产公司赔偿因为出租合同项下的房屋迟延交房造成的损失。一审法院驳回其诉讼请求。投资公司不服，提起上诉。二审法院撤销一审判决并判令房产公司偿还租金收益款。

二、律师评论

1、逾期交房与逾期付款交叉违约时违约责任的承担。交叉违约时，对方的违约责任不能成为己方免除责任的充分条件，除非己方可以主张相应的抗辩权。本案中，房产公司不能因为投资公司没有交付全款而免除自己逾期交房的责任，因为房产公司并没有发出书面催告。

2、逾期交房违约责任产生的基础。逾期交房，则房屋产权未发生转移前，那么，购房人基于该房屋主张的侵权赔偿没有法律依据；可是，基于合同的违约损害赔偿是合法的。原因是：当事人未取得物权，那么基于物权的损害赔偿是无本之木；但这并不妨碍当事人依据合同债权主张违约赔偿。

3、基于无效合同所订立的合同是否有效。本案中，企业间的借贷是违反金融法规的，属于无效合同。但是，基于该借款合同的房屋买卖合同期效力如何呢？应当有效。本案抵押合同中约定的流质条款是无效的。

4、房屋买卖合同中交房义务的内容。总计来说，两点：一是质量瑕疵担保义务，一是权利瑕疵担保义务。本案中，出租房屋后势必造成房屋质量毁损，房产公司交付质量担保义务无法完成。同时，出租后，承租人的权利给投资公司物权带来一定的限制，同样是不合理的。

三、法律依据

1、1996年中国人民银行颁布的《贷款通则》第21条规定：“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》，并经工商行政管理部门核准登记。”

2、1996年中国人民银行颁布的《贷款通则》第六十一条规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”

3、1996年9月23日最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款应如何处理问题的批复》规定：“企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。”